自持租賃房“預付費” 被指存高風險

近日，關于自持租賃住房項目翡翠書院推出“月租金最低1.5萬、10年租金180萬元起”的租賃產品的報道引發廣泛關注。對此，專家表示，開發商仿照商品房預售創設出“預租”，這種做法存在巨大風險。而開發商以成本反推租金，偏離了市場實際。

一旦發生延期交房

租客權益難以保障

翡翠書院項目位于海淀區北清路與永澄北路交會處北1000米處。2016年萬科通過現場競拍取得該項目，100%自持租賃。據了解，為了回籠資金，該項目將啟動預租： 90平方米三居室的月租金為1.5萬至1.8萬元，180平方米以上的復式四居室月租金為3萬至4萬元，租期10年，租客需提前一次性支付租金180萬元-480萬元。

中央財經大學法學院院長尹飛表示，房屋租賃一般都是“一手交錢、一手交房”，租客交付租金后即可入住。但所謂預租與普通租賃不同，系模仿預售而創設的。就預售的實踐而言，業主一次付清全部價款之后，需要等待相當長的時間方可完成交付，再過一段時間才能完成登記取得房屋所有權。尹飛表示，為保障業主的權益，法律對開發商的契約自由進行了較大限制，例如規定預售的條件、建立預售備案制度等。但針對預租，目前相關法律法規和規章政策中沒有任何類似預售制度、維護承租人利益的特別規定。

在尹飛看來，該項目最快也得到2020年才能入住，租客提前兩年支付一大筆租金，面臨很大的風險。一旦發生延期交房、房屋品質未達到約定標準甚至房屋被第三人依法取得或者查封等情形時，由于缺乏制度規范，租客的權益很難得到法律保障。

租金水平偏離實際

不利租賃市場發展

北京房地產中介行業協會會長李文杰認為，開發商以成本反推租金，目的是要轉嫁拿地成本和建設成本，實現企業的利益。但這種反推出來的租金水平，已經完全偏離了市場實際，“租金這么高且要提前一次性支付，遠遠超出了絕大部分租客的承受能力。且具備這種支付能力者，與其花一大筆錢去租房，倒不如去買房?！?

李文杰認為，國家培育發展住房租賃市場的初衷，在于通過租賃市場解決廣大中低收入者的居住問題，使買不起房子的群體可以先租房居住。而翡翠書院的做法顯然背離了國家的政策方向，而且高租金定價也給周邊房主租金報價帶來不必要的干擾，不利于區域住房租賃市場平穩發展。

據介紹，去年以來北京落實中央“租購并舉”方針，大力發展住房租賃市場。按計劃，從去年起的5年里，將供應50萬套租賃住房。這些租賃房源租金、租期穩定，租金價格將大大低于翡翠書院定價。同時，北京市政府還計劃推出職工集體宿舍，面向城市運行保障的服務人員和外來務工人員進行租賃。所以普通百姓的租賃住房需求，將會得到有效滿足。

存在變相銷售嫌疑

政策禁止以租代售  

李文杰表示：“這種做法將對后續的自持租賃項目產生負面的示范效應，有損行業龍頭企業的形象，也喪失了大企業應有的社會責任感?！贝送?，有業內專家認為，翡翠書院的做法有“以租賃的名義行銷售之實”之嫌。

記者了解到，去年北京市住建委聯合規土委發布了《關于本市企業自持商品住房租賃管理有關問題的通知》，明令禁止以租代售及變相銷售。去年3月有開發商與企業合作“眾籌建房”，企業以租代售，就已經被多個政府部門多次約談。

去年12月，有媒體報道“中國鐵建理想家”項目對外宣傳“ 企業自持商品房租金一次付10年押金要付20年”，北京市住建委立馬約談了其開發建設單位中，叫停了一切相關宣傳，有力地打擊了部分企業的“不良意圖”。